Теч в жилище под наем — кой плаща и кой съобщава

Кой поправя теча по закона: наемател или наемодател

При теч в жилище под наем Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) дава общо правило: дребните поправки от обикновеното ползване са за наемателя, а всички други — за наемодателя, освен ако наемателят е причинил повредата виновно. Кое е „дребно“ и има ли вина, зависи от това откъде идва водата. Затова първо се търси причината, а после се говори за пари.

Дребна поправка (ЗЗД, чл. 231). Поправка на повреда от обикновено употребление. Законът дава примери: „замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива“. Разяждането на кранове е изброено; теч в стената или тавана — не. Дали конкретната поправка е дребна, се преценява за всеки случай.

Преди закона прочетете договора за наем. Ако в договора пише кой какво поправя, оттам ще започне и юристът при спор.

Нашата работа е откриване на течове: търсим откъде идва водата с уреди, без да чупим, и описваме какво сме установили.

Какво пише в закона за наема и поправките

Наемът и поправките са в ЗЗД, чл. 230–233, а вредите към съседа се обсъждат по ЗЗД, чл. 50 и ЗУЕС, чл. 6. Цитираме ги дословно от lex.bg (октомври 2026), а в третата колона е какво значат при теч.

Пълните текстове: Закон за задълженията и договорите и Закон за управление на етажната собственост.

Ако сте наемател: първите стъпки при теч

Спрете водата, снимайте и съобщете на наемодателя писмено — в този ред. Законът иска наемателят да съобщи незабавно, а съобщението по Viber или имейл пази датата и часа — после по-трудно се спори кога сте казали.

1. Спрете водата. Ако водата е близо до контакт или лампа, първо изключете тока за тази стая от таблото. Затворете спирателния кран на банята или кухнята, а ако не знаете кой е — главния до водомера. Ако водата идва от тавана, кранът при вас няма да помогне — качете се при съседа отгоре. Ако водата не спира — аварийна ВиК помощ.
2. Снимайте. Общ план и отблизо: петното, водата на пода, мебелите. Снимайте отделно и своите вещи — снимките ще ви трябват, ако търсите обезщетение за тях. Очертайте ръба на петното с молив — така се вижда дали расте.
3. Пишете на наемодателя. По Viber, имейл или SMS: какво е мокро, откъде според вас идва водата, от кога и какво сте спрели. Добавете снимките.
4. Кажете на съседите. Ако водата може да е стигнала до долния етаж, почукайте и там.
5. Не ремонтирайте и не боядисвайте. Изчакайте, докато се види откъде идва водата. Боята скрива следата, а без следа спорът става дума срещу дума.

Типично обаждане: „Наемател съм отскоро и в банята не оттича — каналът ли е запушен?“ Ако водата стои в мивката или душа, а не излиза през стена или таван, това по-често е запушване, не теч — вижте кога е запушване и кога теч.

Ако сте наемодател: какво да проверите от разстояние

Поискайте снимки и проверка на водомера, после решете за огледа.

Типично обаждане: „В момента живея на друго място, апартаментът е под наем и наемателите чакат да решим проблема.“ Тогава по телефона уточняваме кой ще отвори и в колко часа, а протокола получавате по имейл или Viber и можете да го препратите.

• Помолете наемателя да затвори всички кранове, да спре пералнята и съдомиялната и да погледне дали водомерът се върти (ако са два — и двата), включително малкото колелце на циферблата. Ако някой се върти, някъде след водомера изтича вода, понякога само през казанчето на тоалетната. Ако стои, течът може да е от канала, от щранга или отгоре, а много слаб теч водомерът понякога не показва.
• Ако жилището е застраховано, вижте в полицата срока за уведомяване — общата картина е в статията за застраховката при теч.
• Ако течът може да е от общите части — щранг, покрив, фасада, — уведомете и управителя на входа.

Типично обаждане: „Отгоре се стича вода при нас, а ние имаме наематели — искаме да разберем откъде е течът.“ Тогава източникът може да е извън вашето жилище — при горния съсед или в общите части. Как се търси, вижте в теч от съседа.

Откъде идва водата в наетото жилище — и защо това е важно за спора

Едно и също петно може да е от маркуч, който се е скъсал миналата седмица, или от тръба, която ръждясва в стената от години. Първият въпрос е „откъде“, а чак после — „кой“.

Има и влага без теч: конденз по студените стени през зимата — от слабо проветряване, от студени места в стената или от двете. Тогава няма тръба за поправка — вижте мухъл и влага.

Как протича огледът и какво получавате

Оглеждаме мокрите места и търсим причината с уреди. Показваме на място какво виждаме, а протокола ви пращаме по имейл или Viber, с фактура, ако ви трябва.

• Термокамера — показва разлики в температурата на повърхността и очертава зоните, в които вероятно има влага; самата вода не вижда. Повече — за термокамерата.
• Влагомер — потвърждава влагата по точки и я сравнява със сухо място от същата стена. Как мерим — измерване на влажност.
• При нужда — акустичен уред и проба на налягането за водопровода или камера за канала.
• Протокол — къде е мокро, откъде идва водата, ако е установено, дали още тече, снимки и термоснимки. Пълното съдържание е описано в протокола за застрахователя.

Ако е нужен ремонт — смяна на тръба или връзка, нови фуги, — поемаме го и го изпълняваме с майстори, с които работим, след като е ясно къде е проблемът. Вижте ВиК ремонтите. Кой плаща ремонта, решавате вие двамата; ние издаваме фактура на когото ни кажете.

Какво документираме — и какво не решаваме

Протоколът описва къде е мокро и — ако е установено — откъде идва водата, към датата на огледа. Той не решава кой плаща и не е съдебна експертиза.

С какво помага. Наемателят и наемодателят виждат едни и същи снимки, стойности и място. Разговорът може да тръгне от „какво пише в договора за тази причина“, а не от „ти ли го направи“.

Какво не прави. Не казва дали поправката е „дребна“ по чл. 231, не оценява щетите в пари и не обвързва съда. Ако спорът стигне до дело и са нужни специални знания, съдът може да назначи вещо лице (ГПК, чл. 195).

Когато водата отива при съседа или идва от него

Ако водата от наетото жилище е стигнала долу, съседът може да потърси собственика, наемателя или и двамата. Ако сте наемател — кажете на собственика без отлагане. Ако сте собственик — кажете на долния съсед, че знаете и търсите причината.

Как се разпределя отговорността между собственика и наемателя, зависи от причината и договора.

Типично обаждане: „Долните съседи се оплакват от теч, а в апартамента живее наемателка, която е вкъщи чак вечер.“ Огледът става, когато някой може да отвори — работим от 06 до 23 ч, всеки ден, така че час може да се уговори и след работа.

Ако водата идва отгоре, стъпките и правата са описани в статията какво да направите при теч от горния съсед. Ако идва от общ щранг или покрив, решението минава през управителя — вижте ВиК услугите за етажната собственост.

Кога не сме правилният избор

За тези въпроси ви трябва някой друг, не ние:

• Искате да знаете кой плаща по вашия договор — това е въпрос за юрист.
• Вече има дело — експертизата прави вещото лице, назначено от съда.
• Трябва ви сума за щетите — оценява застрахователят или оценител.

Какво да ни кажете по телефона

Кажете дали сте наемател или собственик, къде е мокро, от кога и кой може да ни отвори. Цената казваме по телефона, след кратко описание или снимки. Помага да знаем и:

• адресът и етажът, живее ли някой отгоре и отдолу;
• какво се вижда: петно, капе, вода на пода, мирис;
• кога се появява: постоянно, след душ, след дъжд;
• за кого е протоколът: за наемодателя, наемателя, съседа или застрахователя;
• на чие име да е фактурата.