Проверка за течове при покупка на апартамент — Варна

Купувате апартамент и искате да сте сигурни, че нямате неприятна изненада след нотариалния акт? Скритите течове и хроничната влага са сред най-скъпите дефекти, които не се виждат с просто око — но се виждат с термокамера. Проверка преди покупка може да ви спести стотици или хиляди левове ремонт.

Защо е важно точно преди покупка?

След подписването на договора отговорността за скрити дефекти е трудно доказуема. Продавачът може и да не знае за тях — теч от покрив или от съседа отгоре понякога се е случвал отдавна, стената изглежда суха в момента, а проблемът се връща с дъжда или с отоплителния сезон.

Варненският жилищен фонд носи своите специфики:

• Стар приморски фонд — сгради от 50-те до 80-те години, тухлена или смесена конструкция, стари хоризонтални и вертикални щрангове, натрупана сол от морски въздух в мазилките.
• Панелни комплекси (Владиславово, Младост, Възраждане) — деформирани дилатационни фуги, корозирали панелни ставове, чести течове от тавански покриви и от стик-зоните между панелите.
• Вилни зони и нови сгради (Галата, Виница, Бриз) — нови сгради с некачествено хидроизолиране на тераси и покриви, вилни имоти с подземни нива или мазета изложени на почвена влага.

Независимо от района или епохата на строеж, откриването на течове с термокамера може да даде обективна картина за реалното ВиК и строително състояние на имота.

Какво покрива огледът

При проверка за скрити дефекти преди покупка ние обхождаме целия апартамент с термокамера и влагомер. Проверяваме:

• Тавани и ъгли — следи от стари или активни течове от съседите отгоре или от покрива
• Стени около прозорци и врати — влага от лоша изолация или компрометирана дограма
• Баня и тоалетна — течове от скрити тръби, некачествена хидроизолация на душ зона или вана
• Кухня — течове от водопровод или канализация под мивката и зад пералня
• Под (при под настилки на конструкция) — влага под теракота или ламинат, невидима с окото
• Мазе или сутерен при наличие — проникване на почвена влага
• Тераси и балкони — целостта на хидроизолацията и отводняването

Ако бъдат открити зони с отклонение, обясняваме на място вероятния им произход и ви даваме писмен доклад с термоснимки. Той може да послужи при преговори с продавача или при иск по скрити дефекти.

Как протича огледът

1. Обаждате се на 052 993 333 и описвате имота — квадратура, етаж, квартал, дали има мазе.
2. Уговаряме час, удобен за вас (работим Пон–Пет 08–19 ч., Съб–Нед 09–18 ч.).
3. Специалист идва на адрес с термокамера и влагомер. Огледът на стандартен апартамент отнема 30–60 минути.
4. На място получавате устен коментар за всяка открита зона.
5. До 24 часа получавате писмен доклад с термоснимки.

Цените за оглед преди покупка вижте на страницата ни с цени. Обичайно тази инвестиция е многократно по-малка от цената на ремонт, ако теч или влага бъде открит след вписването.

Какво се случва, ако бъде открит проблем

Не всяка находка означава провален имот. Много течове са отстраними — важно е да знаете за тях предварително, за да:

• Договорите намаление на цената, съответстващо на ремонта
• Поискате продавачът да отстрани дефекта преди прехвърлянето
• Вземете информирано решение дали да откажете сделката

Ако огледът покаже признаци на мухъл и хронична влага, това е допълнителен сигнал за проблем с вентилацията или трайна водна инфилтрация, която може да засяга здравето на обитателите. Пълна картина за ВиК-состоянието на имота ще намерите и в нашия гид за ВиК при покупко-продажба.

Приемане на ново жилище от строителя

В новото строителство течовете рядко се виждат в деня на приемането — инсталацията често е пусната наскоро, а мазилката и замазката още съхнат. Затова огледът при приемане е различен от този на стар апартамент: търсим места, които се държат различно от останалите, а не готови петна.

• влажността на замазката и стените — в ново жилище тя е естествено по-висока, затова сравняваме стаите помежду си, а не с число от интернет;
• банята и кухнята — водопроводните връзки, сифоните, наклона на пода към сифона, силикона и фугите;
• дограмата и монтажния шев, терасите и отводняването им — студени и мокри ивици се виждат с термография, когато навън е достатъчно студено;
• водомера при затворени кранове — ако звездичката се върти, някъде след него тече;
• подовото отопление, ако има такова — дали целият контур се затопля равномерно.

Описваме какво сме видели и измерили, със снимки. Докладът е частен технически документ — не замества актовете по Закона за устройство на територията и работата на строителния надзор, но е конкретна основа за списък със забележки към строителя.

Приемане на ремонт на баня

Най-удобният момент за проверка е преди плочките — когато тръбите и хидроизолацията още се виждат. Ако ремонтът вече е завършен, проверяваме това, което все още може да се провери:

• водопровода — с водомера при затворени кранове; дали има смисъл и от проба на налягането — вижте по-долу;
• оттичането — дали водата от душа и мивката се оттича бързо и без бълбукане. След ремонт в канала често остават лепило, фугираща смес или парчета плочки; камерата показва какво има в тръбата — вижте видеоинспекция на канала;
• душ зоната — наклона към сифона, силикона и фугите, ръбовете на душ коритото или ваната;
• дали след пускане на душа стената от другата страна и таванът отдолу остават сухи.

Ако хидроизолацията под плочките липсва или е прекъсната, новите фуги няма да спрат теча — решението е хидроизолация на банята. Ако проблемът е само в износени фуги и силикон, достатъчно е префугиране.

Проба на налягане (опресовка) — кога има смисъл

При опресовката водопроводът се затваря, налягането се вдига над работното и с манометър се следи дали пада. Тя отговаря на въпроса дали инсталацията държи, но не показва къде е течът — за това са термокамерата и акустичният уред.

• Най-добре е преди да се затворят стените и подът. Тогава всяка връзка се вижда и се поправя без къртене. Помолете майстора да направи проба и да ви покаже манометъра.
• При пластмасовите тръби налягането спада леко в началото, защото тръбата се разтяга. Затова пробата се прави на етапи и се изчаква, преди да се направи извод.
• При стара или смесена инсталация пробата се прави внимателно — по-високото налягане може да отвори слабо място, което досега не е текло. Ако не я препоръчваме за вашата инсталация, ще ви кажем защо.

Дали проба на налягането има смисъл при вашия обект, зависи от това дали инсталацията може да се отдели и затвори; бойлерът и уредите се изключват от пробата. Опишете ни по телефона какво има — ще ви кажем дали да я поискате от майстора.

Честа грешка при огледи

Стандартният оглед с брокер или собственик трае 20–30 минути и разчита на визуален преглед при добро осветление. Течове и влага зад облицовки, под настилки или в стенни тръби са напълно невидими по този начин. Термокамерата засича температурни разлики, породени от влажни зони — дори когато стената изглежда суха и безупречна.

Въпроси и отговори